Aller au contenu

L'habitat indigne

La lutte contre l’habitat indigne relève de l’action des autorités administratives maires et préfets au titre de la police de l’hygiène et de la santé publique.

Les autorités administratives ont l’obligation d’intervenir pour faire cesser les situations d’habitat indigne dont elles ont connaissance.

Leur carence est susceptible d’engager la responsabilité de la collectivité (Conseil d’Etat, arrêt du 27/09/2006, Commune de BAALON). 

La responsabilité pénale de l’autorité compétente peut également être recherchée s’il est établi qu’elle n’a pas accompli les diligences normales compte tenu de sa compétence, du pouvoir et des moyens dont elle dispose, ainsi que des difficultés propres aux missions que la loi lui confie (Code pénal, art. 121-3, alinéa 3).

La procédure à mettre en œuvre et l’autorité compétente dépendent de la nature des désordres affectant le logement.   

Qui fait quoi? 

Pour les acteurs locaux de la lutte contre l'habitat indigne, les travailleurs sociaux constituent un relais indispensable en raison de leur présence sur le terrain au contact direct des familles les plus en difficultés. Les visites qu'ils effectuent au domicile des ménages les conduisent à connaître et à repérer des situations d'habitat dégradé.

En fonction des désordres affectant le logement le maire sur sa commune et le préfet disposent de pouvoir de police afin de remédier à des situations d'habitats dégradés.

Il existe également des procédures spécifiques pour traiter en urgence les dangers sanitaires ponctuels (CSP, art. L.1311-4), les situations de locaux inhabitables par nature, surpeuplés ou dangereux en raison de l’utilisation qui en ai faite (CSP, art. L.1331-22 à 24 – compétence du préfet).

Définition de l'habitat indigne

 

La notion d’habitat indigne recouvre l’ensemble des situations d’habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine.

Cette notion recouvre les logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.

L’article 84 de la loi de mobilisation et de lutte contre l’exclusion du 25/03/2009 est venu clarifier les contours de cette notion d’habitat indigne.

Désormais, il faut comprendre par logement indigne, toutes les situations dans lesquelles l'état des locaux, installations ou logements, exposent leurs occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité, et dont le traitement relève donc des pouvoirs de police exercés par les maires et les préfets, selon la nature des désordres constatés.

Sont donc visés par cette nouvelle définition :

  • Les locaux et installations utilisés à des fins d’habitation et impropres par nature à cet usage (caves, sous-sols, combles…).
  • Les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, exposent leurs occupants à des risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité.

L’habitat indigne ne recouvre ni les logements inconfortables, c’est-à-dire ne disposant pas à la fois d’une salle d’eau, de toilettes intérieures et d’un chauffage central, ni les logements non « décents » au sens du décret du 30 janvier 2002 , qui relèvent des relations contractuelles entre bailleur et locataire.

A cet effet, le locataire qui souhaite contraindre le propriétaire à effectuer les travaux de mise aux normes de son logement devra au préalable lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

La non décence

L'indécence d'un logement relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - plaquette sur le logement décent 1.21 Mo).

Les litiges relatifs à la décence relèvent du tribunal d'instance. Le juge d'instance, à la demande du locataire, apprécie l'éventuel défaut de décence, détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d'exécution. Il appartiendra au locataire d'apporter la preuve de la non décence par tout moyen.

L'action judiciaire engagée sur le fondement de la non décence du logement ne peut conduire à une réduction du loyer qu'à défaut d'exécution des travaux prescrits dans le jugement (ou impossibilité physique de réaliser les travaux, par exemple, si la non décence tient à la hauteur du plafond ou à la surface des pièces). Par ailleurs, le locataire ne peut pas, de lui même, cesser de payer son loyer. Seul le juge pourra l'y autoriser.

Retour en haut de page