L'habitat indigne
Signalement
Pour tout signalement d’un logement potentiellement non décent ou insalubre, vous pouvez compléter la fiche de signalement et la renvoyer à l’ADIL 41, guichet des signalements du PDLHI (Plan Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne).
Pour télécharger la fiche de signalement, cliquez ici.
Pour tout renseignement, appelez l’ADIL 41 au 02 54 42 10 00
La lutte contre l’habitat indigne relève de l’action des autorités administratives maires et préfets au titre de la police de l’hygiène et de la santé publique.
Les autorités administratives ont l’obligation d’intervenir pour faire cesser les situations d’habitat indigne dont elles ont connaissance.
Le maire, le président d’intercommunalité et la lutte contre l’habitat indigne
Un guide dédié à la lutte l’habitat indigne a été élaboré dans le cadre d’une collaboration entre l'Association des maires de France, la Dihal et l’ANIL. Télécharger le guide ici.
Il présente les dispositions juridiques applicables, les autorités responsables de leur mise en œuvre ainsi que les outils de repérage et de traitement de l’habitat indigne.
Au travers d’illustrations, ce guide a aussi pour but d'expliquer concrètement les liens entre les différentes procédures qui peuvent être mise en œuvre concomitamment par les différentes autorités compétentes (maire, préfet, etc.) pour faire cesser les risques menaçant la santé et la sécurité des occupants d’un logement indigne.
Leur carence est susceptible d’engager la responsabilité de la collectivité (Conseil d’Etat, arrêt du 27/09/2006, Commune de BAALON).
La responsabilité pénale de l’autorité compétente peut également être recherchée s’il est établi qu’elle n’a pas accompli les diligences normales compte tenu de sa compétence, du pouvoir et des moyens dont elle dispose, ainsi que des difficultés propres aux missions que la loi lui confie (Code pénal, art. 121-3, alinéa 3).
La procédure à mettre en œuvre et l’autorité compétente dépendent de la nature des désordres affectant le logement.
Qui fait quoi?
Pour les acteurs locaux de la lutte contre l'habitat indigne, les travailleurs sociaux constituent un relais indispensable en raison de leur présence sur le terrain au contact direct des familles les plus en difficultés. Les visites qu'ils effectuent au domicile des ménages les conduisent à connaître et à repérer des situations d'habitat dégradé.
En fonction des désordres affectant le logement le maire sur sa commune et le préfet disposent de pouvoir de police afin de remédier à des situations d'habitats dégradés.
Il existe également des procédures spécifiques pour traiter en urgence les dangers sanitaires ponctuels (CSP, art. L.1311-4), les situations de locaux inhabitables par nature, surpeuplés ou dangereux en raison de l’utilisation qui en ai faite (CSP, art. L.1331-22 à 24 – compétence du préfet).
Définition de l'habitat indigne
La notion d’habitat indigne recouvre l’ensemble des situations d’habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine.
Cette notion recouvre les logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.
L’article 84 de la loi de mobilisation et de lutte contre l’exclusion du 25/03/2009 est venu clarifier les contours de cette notion d’habitat indigne.
Désormais, il faut comprendre par logement indigne, toutes les situations dans lesquelles l'état des locaux, installations ou logements, exposent leurs occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité, et dont le traitement relève donc des pouvoirs de police exercés par les maires et les préfets, selon la nature des désordres constatés.
Sont donc visés par cette nouvelle définition :
- Les locaux et installations utilisés à des fins d’habitation et impropres par nature à cet usage (caves, sous-sols, combles…).
- Les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, exposent leurs occupants à des risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité.
L’habitat indigne ne recouvre ni les logements inconfortables, c’est-à-dire ne disposant pas à la fois d’une salle d’eau, de toilettes intérieures et d’un chauffage central, ni les logements non « décents » au sens du décret du 30 janvier 2002 , qui relèvent des relations contractuelles entre bailleur et locataire.
A cet effet, le locataire qui souhaite contraindre le propriétaire à effectuer les travaux de mise aux normes de son logement devra au préalable lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
La non décence
L'indécence d'un logement relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - plaquette sur le logement décent 1.21 Mo).
Les litiges relatifs à la décence relèvent du tribunal d'instance. Le juge d'instance, à la demande du locataire, apprécie l'éventuel défaut de décence, détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d'exécution. Il appartiendra au locataire d'apporter la preuve de la non décence par tout moyen.
L'action judiciaire engagée sur le fondement de la non décence du logement ne peut conduire à une réduction du loyer qu'à défaut d'exécution des travaux prescrits dans le jugement (ou impossibilité physique de réaliser les travaux, par exemple, si la non décence tient à la hauteur du plafond ou à la surface des pièces). Par ailleurs, le locataire ne peut pas, de lui même, cesser de payer son loyer. Seul le juge pourra l'y autoriser.
Le Guide du logement décent
La CAF de Loir-et-Cher et l'ADIL EIE 41 vous proposent un guide sur le logement décent en Loir-et-Cher. Le guide du logement décent présente les éléments essentiels de la réglementation en vigueur. C’est un outil pour toute personne, locataire ou bailleur, qui souhaite évaluer elle-même la conformité de son logement aux caractéristiques de la décence. Pour en savoir plus, télécharger le guide ici :